Kann ich mit einer Vorsorgevollmacht ein Haus verkaufen?

Kann ich mit einer Vorsorge­vollmacht ein Haus verkaufen?

Christina Horst
Christina Horst
23.11.2020 (zuletzt aktualisiert: 17.02.2021)
Das Wichtigste in Kürze:
  • Immobilienbesitzer sollten einen oder mehrere Stellvertreter benennen, die sich im Notfall um Haus oder Wohnung kümmern können.
  • Sollen Bevollmächtigte mit der Vorsorgevollmacht auch Immobilien verkaufen können, muss der Vollmachtgeber dies ausdrücklich festlegen.
  • Beim Verkauf verlangt das Grundbuchamt eine öffentlich beglaubigte Urkunde, also mindestens eine vom Notar oder der Betreuungsbehörde öffentlich beglaubigte Vollmacht. Eine notarielle Beurkundung hat eine noch höhere Akzeptanz.
  • Handlungsfähig sind Bevollmächtigte nur mit dem Original bzw. der Ausfertigung der notariellen Vollmachtsurkunde, darum müssen sie wissen, wo sie das entsprechende Dokument im Ernstfall finden.

Wer ein Haus oder eine Eigentumswohnung besitzt, der macht sich häufig Gedanken darüber, was mit der Immobilie passiert, wenn ihm etwas zustößt oder er sich im Alter nicht mehr darum kümmern kann. Damit Immobilienbesitzer selbstbestimmt entscheiden können, was mit ihrem Eigentum einmal geschieht, sollten sie rechtzeitig eine Vorsorgevollmacht aufsetzen und einen Stellvertreter benennen: Er kann sich im Notfall um die Verwaltung und gegebenenfalls den Verkauf des Hauses kümmern. Wir verraten, worauf Sie dabei achten müssen.

Was ist bei einer Vorsorgevollmacht für Immobilien zu beachten?

Der Verkauf des Hauses kann z. B. nötig werden, wenn der Vollmachtgeber in ein Alten- oder Pflegeheim zieht und die hohen Kosten nicht vom Ersparten, durch eine Pflegezusatzversicherung oder die Unterstützung von Angehörigen decken kann. Wenn Sie sicherstellen möchten, dass Ihre Bevollmächtigten im Ernstfall Ihr Haus oder andere Immobilien verkaufen können, um Ihre Pflege und Unterbringung zu sichern, müssen Sie das ausdrücklich in der Vorsorgevollmacht gestatten.

Wichtig ist, dass Sie einen Bevollmächtigten auswählen, dem Sie komplett vertrauen. Denn eine Vorsorgevollmacht, die mit Ihrer Unterschrift wirksam wird, birgt ein gewisses Missbrauchsrisiko: Auch wenn Sie im Innenverhältnis regeln, dass der Bevollmächtigte das Dokument erst im Fall Ihrer Geschäftsunfähigkeit einsetzen darf, haben Sie keine Garantie, dass er es nicht doch schon vorher benutzt und womöglich versucht, ohne Ihr Wissen Ihr Haus zu verkaufen. Die Vorsorgevollmacht auch im Außenverhältnis an die Bedingung Ihrer Geschäftsunfähigkeit zu knüpfen, ist allerdings kein guter Weg, sich vor Missbrauch zu schützen. Denn dann müssen Vertrauenspersonen dem Grundbuchamt und anderen Stellen zwingend nachweisen, dass Sie tatsächlich geschäftsunfähig sind – das ist häufig kompliziert und kann wertvolle Zeit kosten.

Frau nimmt einen großen, weißen Ordner aus einem Büro-Regal.
Nur mit dem Originaldokument der Vorsorge­vollmacht können Bevollmächtigte Ihre Immobilie verkaufen – verwahren Sie es sicher.

Ein einfacher, aber wirksamer Schutz vor Missbrauch ist es, das Original der Vollmacht zunächst bei sich aufbewahren und es nicht direkt dem Stellvertreter auszuhändigen. Informieren Sie den Bevollmächtigten aber darüber, wo das Dokument zu finden ist, denn ohne Original ist er handlungsunfähig. Bei einer notariellen Vollmacht können Sie den Notar anweisen, die Ausfertigungen der Urkunde nur Ihnen zu übergeben.

Öffentlich beglaubigte Unterschrift nötig

Der Hausverkauf ist einer der wenigen Fälle, in denen eine einfache Vorsorgevollmacht mit Unterschrift und Datum nicht ausreicht: Die formelle Voraussetzung für einen Grundbucheintrag ist nach §29 der Grundbuchordnung eine „öffentlich beglaubigte Urkunde“. Um diese Voraussetzung zu erfüllen, haben Sie drei Optionen:

  • Sie können die Unterschrift von einem Notar öffentlich beglaubigen lassen. Dabei bestätigt er die Echtheit Ihrer Unterschrift, prüft aber nicht etwa den Inhalt der Vollmacht.
  • Die örtlichen Betreuungsbehörden können die Unterschrift ebenfalls öffentlich beglaubigen. Diese behördliche Beglaubigung ist der notariellen Beglaubigung gleichgestellt.
  • Die höchste Akzeptanz im Rechtsverkehr hat die Beurkundung durch einen Notar. Hierbei bestätigt er nicht nur die Echtheit der Unterschrift, sondern berät Sie auch bei der Erstellung der Vorsorgevollmacht und stellt Ihre Geschäftsfähigkeit fest. Er verfasst die Vollmacht schließlich in rechtssicheren Formulierungen.

Welche Gebühren für eine öffentlich beglaubigte Unterschrift oder eine Beurkundung Ihrer Vorsorgevollmacht beim Notar anfallen, erfahren Sie hier: Vorsorgevollmacht Kosten: Was Sie beim Notar bezahlen

Was passiert ohne Vorsorgevollmacht?

Liegt keine Vorsorgevollmacht vor, wird vom Gericht ein Betreuer bestellt, der den Immobilienverkauf abwickelt. Dies kann sich oft monatelang hinziehen, da der Betreuer dem Betreuungsgericht ein Verkehrswertgutachten für das Haus vorlegen muss. Außerdem muss der Verkauf vom Gericht genehmigt werden, erst dann kann der Kaufvertrag geschlossen werden. Das Gleiche gilt, wenn eine Vorsorgevollmacht vorliegt, sie aber nicht öffentlich beglaubigt wurde.

Häufig gestellte Fragen

Kann ein gesetzlicher Betreuer ein Haus verkaufen?

Gesetzliche Betreuer können Immobilien ihrer Betreuten verkaufen, müssen dafür aber das Betreuungsgericht konsultieren. Dieses muss den Immobilienverkauf genehmigen. In den meisten Fällen ist der Verkauf einer Immobilie aber nur dann notwendig, wenn mit den Einnahmen aus dem Verkauf die Unterbringung in einem Heim finanziert werden soll.

Was muss ein Vorsorge­bevollmächtigter vom Gericht genehmigen lassen?

Grundsätzlich darf ein Bevollmächtigter im Rahmen der Vollmacht frei in Ihrem Sinne entscheiden. Eine Ausnahme stellt die Entscheidung über medizinische Eingriffe dar, die lebensgefährlich sein können oder langfristige Gesundheitsschäden nach sich ziehen können. Ebenfalls ausgeschlossen ist es, dass ein Vorsorgebevollmächtigter ohne das Betreuungsgericht für eine freiheitsentziehende Maßnahme entscheidet. Nur wenn der Arzt und der Bevollmächtigte eindeutig zu dem Schluss kommen, dass die Entscheidung im Sinne des Vollmachtgebers ist, muss das Gericht nicht konsultiert werden. Grundlage für eine solche Entscheidung kann z. B. eine Patientenverfügung sein.

Christina Horst

Christina Horst

Christina Horst war bis Januar 2021 Content Managerin bei Afilio und schrieb vor allem über Vorsorge­themen wie die Patienten­verfügung und die Vorsorge­vollmacht. Zuvor war sie als Online-Redakteurin und Lektorin in Unternehmen und Agenturen sowie als freie Journalistin tätig.

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