Wohngebäude­versicherung: Die wichtigsten Antworten aus dem Afilio-Webinar

Im ersten Afilio-Webinar zur Absicherung ging es um die Wohngebäude­versicherung. Steffen Regenhardt und Jan Remek, Versicherungsexperten bei Afilio, haben erklärt, welche Leistungen in einen modernen Vertrag gehören, wie der Gebäudewert ermittelt wird und warum die Beiträge steigen. Die wichtigsten Aussagen im Überblick.

Was abgedeckt ist – und was im Versicherungsschein stehen muss

Versichert ist zunächst das Haupthaus. Nebengebäude müssen im Versicherungsschein ausdrücklich genannt sein – prüfen Sie das nach, wenn Sie welche haben. Ebenso lassen sich Carports, Garagen und Grundstücksbestandteile wie Hecken, Zäune oder Lampen einschließen.

Zu den Standardgefahren, die jede moderne Gebäude­versicherung enthält, zählen Feuer, Blitzschlag, Sturm, Hagel, Leitungswasserschäden und Überspannung. Optional hinzuwählbar sind Elementarschäden, Glasbruch sowie Photovoltaik-, Solarthermieanlagen und Wärmepumpen.

Ein Sonderfall sind Heizöltanks: Werden die Tanks beschädigt, zahlt die Gebäude­versicherung. Gelangt Öl ins Erdreich, brauchen Sie eine Gewässerschadenhaftpflicht – dafür haften Sie unbegrenzt.

Elementarschäden: Starkregen kann jeden treffen

Dringt Grundwasser ein, greifen die Standardgefahren nicht – dafür brauchen Sie die Elementarschadendeckung. Zwei Punkte sollten Sie kennen: Viele Versicherer verlangen eine Rückstauklappe, fragen das bei Antragstellung aber nicht immer ab – dann kommt das böse Erwachen im Schadensfall. Und die Versicherung leistet nicht, wenn die Ursache in baulichen Mängeln liegt, etwa einem beschädigten Fundament oder undichten Keller.

Die Hochwassergefährdung deutscher Adressen ist im ZÜRS-System in vier Klassen eingeteilt: Über 90 Prozent liegen in der niedrigsten Klasse 1, rund 6 Prozent in Klasse 2, 1,1 Prozent in Klasse 3 und 0,4 Prozent in der höchsten Klasse 4. Diese Zahlen wiegen viele Eigentümer in falscher Sicherheit: Starkregen ist regional weitgehend unabhängig – nimmt das Erdreich die Wassermengen nicht mehr auf, entstehen Schäden auch dort, wo niemand damit gerechnet hätte. Versicherbar ist dabei fast jedes Gebäude: Der Gesamtverband der Versicherer geht davon aus, dass 99 Prozent der Gebäude in Deutschland problemlos gegen Überschwemmung und Starkregen versicherbar sind. In Klasse 3 ist eine Einzelfallprüfung nötig, in Klasse 4 gibt es Lösungen unter Auflagen oder mit höheren Selbstbehalten.

Diese Leistungen gehören in einen modernen Vertrag

Besonders wichtig ist die Absicherung grob fahrlässig verursachter Schäden – etwa wenn Sie das Wasser laufen oder die Herdplatte an lassen. In alten Verträgen kürzt der Versicherer hier bis zur vollständigen Verweigerung; in einem modernen Vertrag sind solche Schäden zu 100 Prozent gedeckt. Steht das schwarz auf weiß in den Bedingungen, hat der Versicherer keinen Anlass, nach einem Verschulden zu bohren. Auf Kulanz ist kein Verlass.

Überspannungsschäden, etwa an der Heizungsplatine, sollten ausdrücklich in den Bedingungen stehen – auch wenn sie zu den Standardgefahren zählen. Hinein gehören außerdem die Kosten vor dem Wiederaufbau: Abbruch und Bewegung, Dekontamination des Erdreichs nach einem Brand, behördliche Auflagen und Preissteigerungen. Diese Positionen sollten separat versichert sein, damit sie nicht von der Versicherungssumme abgezogen werden.

Der dritte zentrale Punkt ist der Unter­versicherungsverzicht: Fehlt die Klausel, darf der Versicherer prüfen, ob die Versicherungssumme dem tatsächlichen Wert entspricht, und anteilig kürzen.

Beispiel: Ein Haus ist 300.000 Euro wert, versichert sind nur 150.000 Euro. Bei dieser Unter­versicherung von 50 Prozent erhalten Sie für einen Schaden von 10.000 Euro nur 5.000 Euro ersetzt – auch wenn der Schaden weit unter der Versicherungssumme liegt.

Wie der Gebäudewert ermittelt wird

Üblich ist der Wertermittlungsbogen des Versicherers: Aus Bauartklasse, Wohnfläche, Ausstattung und weiteren Merkmalen ergibt sich der Versicherungswert, meist als Wert 1914 in Mark. Dieses Jahr dient als Bezugsgröße, weil es die letzte stabile Währung war; ein jährlicher Umrechnungsfaktor rechnet Bau-, Handwerker- und Architektenkosten auf heute hoch. Das einfachere Wohnflächenmodell multipliziert die Wohnfläche mit den regionalen Baukosten – bequemer, aber anfälliger für Abweichungen.

In die Berechnung fließen Bauweise, Größe, Baujahr, Keller, Geschosszahl, Ausstattung, Dacheindeckung, Fenster und Bodenbeläge ein. Auch Sanierungen zählen: Ein neu gedecktes Dach erhöht den Versicherungswert, senkt aber das Risiko.

Falsche Summen entstehen meist, weil die Werte nicht von Fachleuten, sondern von den Eigentümern erfasst werden. Nutzen Sie deshalb immer den Bogen des Versicherers, bei dem Sie abschließen, und übernehmen Sie keine Angaben aus alten Verträgen ungeprüft – gerade nach Umbauten.

Warum die Beiträge steigen

Die Schadenzahlungen für Feuer und Sturm sind weitgehend stabil geblieben. Anders beim Leitungswasser: Die Gebäude und damit die Rohre werden älter, der Schadenaufwand steigt seit Jahren. Nach Zahlen des Gesamtverbands der Versicherer kletterte er von 2,3 Milliarden Euro 2015 auf 4,9 Milliarden Euro 2024 – ein Plus von rund 110 Prozent und der höchste Wert seit Beginn der Statistik. Über die Hälfte aller Wohngebäudeschäden geht inzwischen auf Leitungswasser zurück.

Noch sprunghafter fällt die Entwicklung bei Elementarschäden aus – von etwa 180 Millionen Euro 2019 auf 4,3 Milliarden Euro 2021, also knapp das 24-Fache. Diese Werte schwanken allerdings stark von Jahr zu Jahr: 2024 kosteten Elementarschäden rund 2,6 Milliarden Euro, 2025 dagegen nur rund 400 Millionen Euro bei etwa 88.000 Fällen. Naturgefahren insgesamt verursachten 2025 rund 1,4 Milliarden Euro; der durchschnittliche Elementarschaden lag bei etwa 4.700 Euro, bei Sturm und Hagel bei rund 2.100 Euro.

Ein Grund für die Ausschläge war das Sturmtief Bernd, ein weiterer, dass sich mehr Menschen abgesichert haben: Ende 2025 waren nach vorläufigen Zahlen rund 59 Prozent der Wohngebäude gegen Elementargefahren versichert – 41 Prozent also nicht. Die Spanne zwischen den Bundesländern ist groß: In Baden-Württemberg liegt die Quote bei 94 Prozent, in Nordrhein-Westfalen bei 65 Prozent, in Mecklenburg-Vorpommern bei 37 Prozent. Hinzu kommen Inflation und Handwerkerkosten. Weil Versicherer derzeit für jeden eingenommenen Euro etwa einen Euro ausgeben, ist mit weiteren Erhöhungen zu rechnen – prüfen Sie Ihren Vertrag deshalb alle zwei Jahre.

Tipp aus dem Webinar: alle Gefahren in einen Vertrag

Manche Eigentümer haben historisch bedingt eine separate Brandschutz­versicherung und die Gebäude­versicherung bei einem anderen Anbieter. Regenhardts klare Empfehlung: zusammenlegen. Jeder Vertrag verursacht eigene Kosten, vor allem aber brauchen Sie im Schadensfall einen Ansprechpartner. Sind zwei Versicherer beteiligt, kann Streit darüber entstehen, wer zahlt – im Extremfall vor Gericht, und bis dahin sehen Sie kein Geld. Getrennte Verträge lohnen nur, wenn es anders nicht geht.

Pflichten, Gefahrerhöhung und Kündigungsfristen

Halten Sie die Sicherheitsvorschriften ein – Türen abschließen, die Heizung bei Frost nicht abstellen –, sonst kann der Versicherer die Leistung verweigern. Außerdem müssen Sie eine Gefahrerhöhung unverzüglich melden, etwa ein Gerüst an der Fassade oder eine neu eröffnete Tischlerei in der Nachbarschaft. Melden Sie im Zweifel einmal zu viel.

Für die Kündigung gilt üblicherweise eine Frist von drei Monaten, manche Versicherer lassen einen Monat oder tägliche Kündigung zu. Nach einem Schadensfall dürfen beide Seiten den Vertrag beenden. Und erhöht der Versicherer die Prämie aufgrund einer Anpassungsklausel, ohne dass sich der Versicherungsschutz entsprechend ändert, können Sie nach § 40 VVG innerhalb eines Monats nach Zugang der Mitteilung kündigen – unabhängig davon, wie hoch die Erhöhung ausfällt. Die reine Indexanpassung der gleitenden Neuwert­versicherung löst dagegen kein Kündigungsrecht aus; wer ihr widerspricht, verliert allerdings den Unter­versicherungsverzicht. Der Versicherer muss auf der Beitragsrechnung erklären, warum der Beitrag steigt, und auf ein bestehendes Kündigungsrecht hinweisen.