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Erbstreit ums Haus: Welche Lösungen gibt es?

Afilio

Vom 12.08.2026

Das Erben einer Immobilie kann in der Familie schnell zum Streitthema werden. Gerade, wenn zu Lebzeiten keine Vorkehrungen für den Erbfall getroffen wurden, kann sich der juristische Streit über Jahre hinziehen. Das ist belastend und verursacht enorme Kosten. Was aber können Sie tun?

Info: 46 % der Erbschaften in Deutschland enthalten mindestens eine Immobilie. In 33 % der Fälle wird die Immobilie an eine Erbengemeinschaft vererbt. 18 % aller Zwangsversteigerungen entfallen auf die Auflösung von Gemeinschaften, sogenannte Teilungsversteigerungen – meist durch Streitigkeiten.

Eine Immobilie – mehrere Erben

Gehört das Objekt einer Erbengemeinschaft, treffen meist unterschiedlichste Vorstellungen aufeinander. Ein Erbe möchte das Haus verkaufen, ein anderer es behalten – schließlich geht es auch um Erinnerungen und somit einen emotionalen Wert, insbesondere wenn Nachkommen darin aufgewachsen sind. Doch gesetzlich gilt: Miterben können nur zusammen über die Immobilie verfügen (§ 2040 BGB).

Das Erbe verfällt

Nervliche Belastung und finanzielle Einbußen wiegen schwer. Doch auch der Zustand des Hauses leidet unter dem Konflikt. Das Objekt droht zu verfallen und wirft keinen Ertrag ab. Es verliert an Wert, wenn es leer steht oder notwendige Renovierungen ausbleiben. Erben, die verkaufen möchten, sehen kein Geld.

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Welche klassischen Lösungen gibt es in dieser Situation?

1. Ein gemeinsamer Verkauf: Wird die Immobilie von der Erbengemeinschaft verkauft, kann das gebundene Vermögen freigesetzt und ein Wertverfall vermieden werden. Das Problem: Miterben, die ursprünglich am Objekt festhalten wollten, müssen einwilligen.

2. Auszahlung von Miterben: Der umgekehrte Fall wäre, dass am Objekt festgehalten und übrige Erben ausgezahlt werden. Dafür müssen sich alle auf einen Wert der Immobilie einigen und ggf. einen Gutachter beauftragen. Das Problem: Eine hohe finanzielle Belastung für den ankaufenden Erben. Auch sollte sich dieser mit Immobilien auskennen.

3. Eine Teilungsversteigerung: Ist beides nicht möglich, kann durch jeden Miterben eine Teilungsversteigerung beantragt werden (§§ 2042 BGB, 180 ZVG). Sie bietet die Möglichkeit, die Immobilie auch gegen den Willen der anderen Miterben zu veräußern und den anteiligen Erlös zu bekommen. Der Ablauf ist ähnlich einer Zwangsversteigerung.

Gibt es alternative Lösungen?

Es gibt mögliche Ansätze, die beide Konfliktparteien zufriedenstellen können, um den Streit beizulegen. So kann ein externer Anteilserwerber zur Hilfe gezogen werden, der auf Erbengemeinschaften spezialisiert ist.

Und so geht’s: Der Vertragspartner erwirbt den Anteil verkaufswilliger Miterben. Als neuer Miteigentümer kümmert er sich um die Vermietung und laufende Verwaltung des Objekts und, wenn gewünscht, auch um eine energetische Sanierung.